来源:综合整理 日期:2019.7.18

7月16日,广州出台了商业和办公等存量用房改造为租赁住房(下称“商改租”)的细则,进一步在政策上明确施行“商改租”,但是,同时广州也明确“商改租”后用地性质不变、不可销售等条件,这也是广州在四个一线城市中率先出台商改租的实施细则。

广州落地“商改租”,会不会只是“看上去很美”?-长租公寓网

在这之前,已有佛山、合肥等多个城市陆续落地“商改租”,但是在具体落实过程中多多少少都遇到了一些问题。现在广州推出的“商改租”,会不会只是“看上去很美”呢?

1.“商改租”不新鲜,3年前已有

早在2016年,国务院就曾经在《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。”

随着租购并举的持续推进,2017年,住房和城乡建设部、国家发展改革委等9部门联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也明确,积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。此次,还将大中城市中广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入首批试点城市。

广东、贵州、江西等地先后发布文件跟进政策的实施。在一线城市中,深圳、上海、广州在2017年已经出台相关政策明确可以“商改租”。

此次,广州将“商改租”细则落地,同时也明确“商改租”后用地性质不变、不可销售等条件,这也是广州在四个一线城市中率先出台商改租的实施细则。所以“商改租”并不稀罕,落地细则才是本次广州“商改租”政策的亮点。

而在其中,更为重要的是明确不能改变用地性质。对此,有评论分析表示,这样一来就不是完全开放的“商改租”。所以对于大部分产权机构来说,成了一个“短期优惠降价销售”,或是“长期出租收益”的选择题。

2.民水民电,租房补贴“商改租”的好处不止这些…

商业地产有四个产品形态,即写字楼、商铺、公寓以及车位,其中公寓类住宅是四类产品中去化周期最短的,预计两三年时间就能消化。

相反,商铺和写字楼的去化周期很长,主要受两大因素影响:一是开发商普遍饱和式供给商铺,几乎每个居民小区周围都要修一圈;二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间,零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气,很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前,商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行某负责人曾表示,现在银行的政策是,购买住宅可以正常贷款,购买商住房只能贷款一次,而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持,商业地产去化更难。

长久以来,被积存下来的物业资源就成了存量物业,对于开发商而言,是压在心头的一块大石头。加上住房租赁近年来要增加房源供应量。存量物业改造成长租公寓就成了一个不错的出路。

与此同时,之前陆续允许“商改租”的城市开始逐步落实相应的优惠条件。

合肥市住房保障和房产管理局下发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》。与之前政策相比,最大的变化是,符合条件的商改租、工改租项目也纳入奖补范围,对租赁企业的各种奖补标准也有所提高。

吉林省发改委发布《关于落实改建房屋用于租赁住房用水、用电、用气价格政策的通知》(以下简称《通知》),《通知》将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

此外,“最近一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策,归根结底就是在做一个加法和一个减法:增加租赁住房的供应量;降低选择租房的各种阻力。” 中原地产研究院首席研究员张大伟认为,“商改租”只是提高供应量的一个方式而已,最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量。

3.“商改租”的三大待解难题

在利好之外,亟待落地的“商改租”会不会只是“看上去很美”呢?

前路漫漫,难题自然是不会少。许多业内人士表示,商业地产库存高、去化慢,在政策鼓励商改租之后,缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍然无人接手,造成巨大浪费。所以在确定要将存量物业改变使用方法之后,这三大难题也是摆在开发商面前的关卡:

☐ 法律难题

北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造标准。例如如何申请、审批条件、改建验收标准都没有规定,实际操作难度大。其次是我国法律规定租赁期限不得超过20年,而长租公寓要求长期持有才能盈利,法律和市场需求有矛盾。第三是商改租土地使用权期满届满后续期问题。物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但对商改租项目尚无规定。

☐ 商改租的成本难以化解

365地产家居网首席战略官胡光辉说,365网参与过多个商改租项目,运营大都很困难。商改租目前最大的问题是投资回报期太长,成本过高。他给记者算了一笔账,一个5万平方米的商业体改租赁房项目,目前的总成本最少也在1万元/平方米以上,整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600多间,按照每间2500元/月租金计算,年租金不到5千万元。租赁项目按照商业地产交税,房产税和增值税相加为22%,扣除资金成本和人工成本,以及折旧费,净利润1000万元不到,需要50年才能收回投资。“现在除非是一线城市有高房租支撑,二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”

☐ 资产证券化迟迟未能推进

深圳乾运公司董事长张俊英表示,如果把酒店当作高级租赁住房,目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元,与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者,租房实力弱,企业规模难以做大。胡光辉表示,发展住宅租赁市场,必须伴以直接融资的条件,推进资产证券化,必须有相应的税收减免,否则对于企业缺乏吸引力。

诚然,商办类项目的存量时代已经到来,增量时代一去不返。所以当开发商开始转为运营商之后,卖服务成了新的行当。不仅仅是面对“商改租”的问题,这一政策落地之后,如何针对性的给出存量物业改造方案,才是更重要的问题,别让“商改租”只是看起来很美。