来源:公寓次世代   angel之心

事实上,长租公寓并没有像大家想象的那样遭遇“资本寒冬”,概念化的模式已经没人肯买单!在这种严格监控下,或许低调才能长久!

长租公寓是重资产项目,所以,缺钱一直是通病!因为缺钱,很多公寓企业资金链断裂,死了一批,包括寓见、鼎家……而这一问题,即便是实力强劲的开发商也同样有此苦恼。

在政策利好之下,很多企业抓住了新的救命稻草,可是,不符合要求的申请只能是夭折。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,为住房租赁资金渠道设立“绿色通道”,一时间,房企蜂拥而至。

寒冬已来,长租公寓要被“冻死了”!这3个拿钱手段带你通关!-长租公寓网

仔细研究政策内容发现,国家对于住房租赁资产证券化的支持,其实也是有一定的限制条件的。

主要包括:

1、物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

2、物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

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租赁住房专项债 VS 资产证券化

屡次被终止,究竟是租赁资金加严还是房企为了拿钱在租赁市场想太多?

有些房企通过租赁渠道去融钱,拿不到,但是仍有一些企业却能够顺利获得资金,究竟是为什么?资产证券化和租赁住房专项债事实上是两种不同的内容,事前拿钱还是事后拿钱?

1.租赁住房专项债

租赁住房专项公司债券,是在项目建设之前就可以通过发债融资,融到钱以后拿来建房、装修、经营,相当于开发商可以“借鸡生蛋”。跟资产证券化的最大区别在于租赁住房专项债是事前融资工具。

住房租赁专项债需要还本还息。

房企在项目初期筹集一笔钱来拿地、建房,建成以后通过这些房子的租金来每年还利息,到了5年偿还期的时候需要还本,每年不计财务成本的收益率至少要20%,加上5%左右的财务成本是25%,在目前的市场行情下压力比较大。

专项债的压力就是还本付息,但是只要保证能还本付息,未来物业的产权和租金收入都是自己的。这也是一大波房企纷纷往这块靠的原因,既能紧跟国家政策方向,又能借助国家政策利好,低成本实现租赁战略布局。

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根据上交所披露数据目前涉猎租赁住房专项债的有:万科、龙湖、葛洲坝和保利等。
今年6月11日,万科发布公告称,公司公开发行不超过80亿元的住房租赁专项公司债券的申请已获证监会批准。

2018年8月9日,万科已经完成债券的首期发行,发行规模15亿元,当期票面利率4.05%。

10月26日,万科宣布发行20亿元住房租赁专项公司债券,为上述转向公司债券的第二期,票面利率为4.18%,发行规模不超过人民币20亿元,5年期品种,并附有第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
另外,本期债券募集资金拟投入使用的住房租赁项目包括佛山-C22项目、上海-吴泾项目、上海-博园路项目三个项目合计用本期债券支付14亿元工程款。

在此之前,万科于6月4日至6月5日顺利发行了20亿元超短期融资券,期限为270日,票面利率4.6%,募集资金已于6月6日到账。

从万科的租赁住房专项债申请和批准来看,难度似乎并不像其它人描述的艰难,最主要的还是要看各家的资金用途和整体战略布局。

10月22日,中海地产宣布,公司2018年面向合资格投资者公开发行公司债券(第一期)发行成功,最终发行规模为35亿元,评级为AAA,共获得2.13倍超额认购,三年期最终发行利率4.00%。

当然,有成功的案例就有一批失败的,业内疾呼的租赁资金监管加严并不是空穴来风。

1、5月29日,上交所信息显示富力地产该住房租赁专项60亿元公司债这一项目状态转为“中止”。

2、5月25日,花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。

3、10月23日,据上交所信息显示,奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。

4、10月7日,合生创展集团有限公司公开发行的2018年住房租赁专项公司债券终止发行,拟发行金额100亿元,拟用于的住房租赁项目包括位于北京的合生世界村(E2区、D区、I区)、合生世界花园、京润水上花园、滨江帝景,以及位于广州的合生广场和位于天津的君景湾。

对于被中止或者终止的理由,大家也是各种猜测,有人说富力地产是因为没有真正涉足长租公寓的具体项目;花样年相关负责人表示,公司债券不是被中止,而是由于为调高评级,公司主动延迟发债,从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。

从上边的现实情况来看,越来越多企业期望从租赁债券的方面拿到资金,有人能低价拿到,有人却没有机会,从政策端能够感受到国家的支持,但是具体的“操作人”还是需要经过严苛的筛选。

2.资产证券化

相比事前融资的专项债,做为事后融资工具的资产证券化开始时间更早,相比发债更看重公司资质,资产证券化更重视底层资产的资质,所以一些涉足长租公寓较早的创业型公司早就在用资产证券化的方式来融资。

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资产证券化没有还本压力。

资产证券化的过程是企业先筹集一笔钱建成长租公寓,产生稳定的现金流,然后将物业和未来预期的租金打包发行ABS,就可以回收资金,理论上只要租金收入能覆盖优先级的财务成本(5%)就可以,在重资产项目中劣后级还能获得资产增值的收益,只要有初始资金,就可以实现“高周转,而且每次项目建成发行资产证券化回收的资金可能比建设的成本还高。

假设某房地产公司有初始资金5亿建成一个项目,发行资产证券化将底层物业的未来预期的租金收入打包发行10个亿,那么公司就可以将这10个亿再做2个这种项目,然后每个项目又可以发行10个亿,迅速扩张,现实显然不能这么理想,毕竟还有一部分钱去运营项目、还债等。

专项债是债券性质,资产证券化是股权性质。

资产证券化无论是用委托贷款、信托贷款还是像消费贷款的形式,虽然表面上是债券,但是底层资产都是租金收益权(有的还有物业),更准确说是未来的租金。

对资产证券化的投资者来说,他们看好的是这些物业未来获取租金的能力,对经营方来说它已经将这些物业加上它未来的租金都卖掉了,未来只能获得合理利润的经营收入,当然当前筹集到的钱更多。

资产证券化获取的资金一般可以用来还债或者建下一个项目来扩张规模。而且资产证券化比发债还有个好处是能够降低企业杠杆率。

无论专项债还是资产证券化虽然受到政策鼓励,但是对经营方来说这其中仍有问题,风险依旧存在:

一是能不能发出去。这除了要看公司资质、底层资产,还要看资金环境。

二是公司最高能承受多少的杠杆率。

就算能发出去,房地产公司愿意接着百亿的债务等着收租,发专项债会恶化公司的资产负债表,公司能承受的杠杆率有限,到了一定程度投资者会更加谨慎,负债会更困难。

资产证券化可以让经营物业所有权和未来的租金收入打包转让,回收资金,可以提高项目的周转率,但是这个过程中也有一些风险。比如将预期租金收入转化为消费信贷,将风险都转嫁给了投资人、房东和承租人,如果经营方扩张速度过快导致资金链断裂,投资人、房东和承租人都有可能承受损失。

今年2月2日,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”成功在深交所获批,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf,首单百亿规模租赁住房REITs。规模之大,前所未有,对碧桂园的长租项目扩展起到了至关重要的作用。

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除了以上两种模式之外,长租市场近期又产生了一种新的操作手段,其实也不算是新,但也是一种选择和趋势。

与基金合作收购优质物业,持有运营

10月25日公告,中城投资拟设立“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”,公司拟与该基金以15%:85%的出资比例共同收购长租公寓优质资产,在符合基金投资标准前提下,优先委托公司控股子公司世联红璞运营管理收购的集中式公寓。该基金总规模预计30亿,期限5+1+1年,共同用于长租公寓优质资产收购,公司总投资额不超过5.3亿。

公寓运营商与基金合作收购优质物业并优先做运营管理,一方面可以加快公寓扩张,另一方面也有了充足的资金来源,同时还能获得资产增值,实现资源共享。在这一领域,魔方公寓,新派也都有较为深度的尝试。

各家企业纷纷通过资产证券化、住房租赁专项债等融资渠道获得前期发展的启动资金或者是后期扩张储备金,其实并无不妥,但是往往遭受非议,而事实上也出现了大规模终止、中止现象,很多人表示主要是因为房企将其只当成了融资渠道,而并没有真正推进租赁业务。

因为没有长租项目,所以被终止?

从概念上来说,住房租赁专项债本身就是一种“借鸡生蛋”的资金获取模式,终止的原因也绝不会是因为对方没有实际落地的租赁项目,有可能是金额过大,过渡拉高企业自身的负债率,从资金方来说当然要做专业化的风险评估。但是,做过或者是说有长租运营经验的企业,比如万科,会更容易获得资金支持,毕竟有先期案例,而这些也将是资方评估的重要参考项。

资金监管加严,融资渠道封死?

目前资金面普遍收紧,监管层对于投向房地产相关的资金审核一直持谨慎态度,尤其是对其住房租赁资金使用情况,对于住房租赁没有一定的基础将很难融资,但是不代表长租公寓都拿不到资金!

长租公寓发展起来,优质的管理团队和有经验的企业不多,尤其是在这样的市场背景下,更应该扶持优质企业,限制一批目的不纯的公司。能不能获取融资,还要看各家的实力和初心!