来源:水滴管家     2018-08-24

租金问题是机制健全中“成长的烦恼”,需各方共同承担-长租公寓网

近日,一则题为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子,加上我爱我家前任副总裁胡景晖的炮轰,将自如和蛋壳公寓两家品牌公寓推至风口浪尖。一时间,机构推高长租公寓租金的说法四散蔓延。然而,这并不是企业第一次因为“高房租”问题遭到炮轰。

租金问题是机制健全中“成长的烦恼”,需各方共同承担-长租公寓网

今年6月10日,一篇名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的微信文章在网络上引发社会关注。翌日,“富士康劳工代表”将诉求的渠道延伸到线下,在深圳富士康厂区内张贴了一封《致富士康员工的公开信》。这两封公开信的提出背景是万科进驻富士康龙华工厂北门清湖新村开展“万村计划”业务,富士康工人担忧城中村房租将翻2-3倍,由于薪资与房租极度不匹配,他们希望无论是万科、富士康还是政府部门均要有所作为。

之后,更有网文指出“万科启动万村计划后,他们改造的城中村和周边物业的房租是大幅上涨,个别物业的租金上涨幅度超过400%,并且一度造成大量的租户流离失所。” 文章甚至将“万科来了”与“鬼子来了” 相提并论,可谓十分的妖魔化了。

从黑心开发商到黑中介,“误会史”再次上演?

在中国住房发展史上,对企业的妖魔化也并非首次。如今的黑中介之于“高房租”,一如当初的“黑开发商”之于“高房价”。中国房价的涨势始于1998年房改以后,而房价的疯涨是从2004年开始的。当时舆论便纷纷将“锅”抛向开发商,认为是黑心的开发商抬高了中国的房价。

直到有开发商对媒体披露了房地产成本清单,人们才恍然,原来土地款+税费竟占了开发总成本的60%-70%。当时披露的楼盘销售均价每平方5000元,而清单中显示,这处楼盘地价成本每亩466万元,按容积率3.5计算,楼面地价达到了每平方2000元,占到了售价的40%。而各级行政部门的税费总计达到了每平方米1100元左右,占20%。于是,舆论又将矛头指向了地方政府,认为是地方政府抬高地价,从而推高了房价。

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而到了2013年,又有媒体发文指出,导致高房价的真正原因其实是货币超发。文章称“截至2013年2月末,我国货币供应量余额达到了99.86万亿,逼近100万亿,有专家指出,目前我国的货币总量过高,货币超发冲击物价、推高房价。”2014年6月,著名经济学家吴敬琏在接受新华网等媒体采访时也表示,房价高的根本原本就是货币超发,最近十年来我国M2增长率(广义货币增长率)太快。“钱太多了,有些人要保值就要投资买房,又因货币很多购买力很强,就把房价炒上去了。”

从开发商到地方政府,再到货币政策,高房价的推手在舆论风向中一变再变。如今看来,当初的开发商确是背锅侠无疑了。再回到现下各界对于机构推高租金的口诛笔伐,历史竟是如此惊人地相似。

租金上涨表象背后的原因:供需和货币

针对房租问题,很多人认为政府应该尽早出面,强力干涉,对租金进行管制。笔者认为,房租是民生问题,政府确实该管,但下药前首先要找到租金问题的病根,若不能对症下药,只会让高房租乱象愈演愈烈。要弄清租金上涨背后的逻辑,首先要了解这两点。

一是供需关系。在过去几年中,北京“拆除违法建设”之行动力超乎想象:2015年拆违任务量是1500万平米,2016年拆违完成量是2979万平米,2017年拆违完成量是5985万平米。2018年的计划是4000万平米。2017年底,北京为了疏解非首都功能开始大整顿,新增房源数量在大幅减少。而在整顿了隔断间、群租屋后,大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中,需求量激增。

从2017年8月到2018年2月,链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降,租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。造成供需面突然失衡,3个人争一套房变成了8个人争,房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿,都是如此。除此之外,每年大量的高校毕业生和务工人员涌入城市,更是加剧了供需关系的失衡。

其次是货币现象。与买房不同,租房的意义除了居住还是居住,是取决于租金、地理位置、居住环境等因素的一种消费行为。因此,房租属于消费价格,是CPI的重要组成部分。

国家统计局发布数据显示:7月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.1%,环比上涨0.3%。CPI同比涨幅比上月扩大0.2个百分点,在连续3个月处于“1时代”后重新回到“2时代”。CPI是居民消费价格指数的简称,CPI的上涨简单的可以理解为通货膨胀率的上涨。

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据国家统计局城市司高级统计师绳国庆分析:CPI环比上涨0.3%,主要受非食品(占0.28%)价格上涨影响。其中,暑假出行高峰,需求增加,飞机票、旅游和宾馆住宿价格分别上涨14.5%、7.9%和2.2%,三项合计影响CPI上涨约0.19个百分点,是CPI上涨的主要原因。居住和医疗保健价格均上涨0.2%,合计影响CPI上涨约0.07个百分点。即在影响CPI上涨的因素中,出行高峰带来的影响占63.33%,居住与医疗保健合计带来的影响占23.33%。简单理解就是,衣食、交通、医疗等各项消费都涨价了,房租能不涨吗。

租金问题其实是“成长的烦恼”,需要各方全力以赴

至此,我们再回到文章开头看舆论对自如、万科的指责,“黑中介”推高租金的论断确实有些不妥。笔者认为,这些企业都是行业龙头,公司治理、内部控制都非常健全,决策机制相对科学,所以不宜上纲上线为企业道德。

如今的房租乱象是房地产长效机制建设过程中不可避免的摩擦和阵痛,需要政府、企业、社会各方的全力以赴,共同承担“成长的烦恼”。而解决这一问题的核心在于深化改革,真正落实租售并举的一系列政策。

1、非住改住:从易到难,分门别类

为了增加住房租赁市场房源供给,政府允许闲置的商用等非居住用地进入住房租赁市场,我们简称非住改住。但中国的土地政策十分复杂,每一类土地都有一套自己的管理办法。非住改住的思路虽好,但实际操作中可能牵扯的部门、法律法规甚多,落实起来有相当难度。

对此,笔者的建议是从易到难,分门别类梳理行政审批流程。比如,可以先从较为简单的商办用地入手,将商办用地的审批流程、消防流程先梳理清楚。或者,可以通过相关部门成立专门工作委员会,特事特办,实践中总结经验教训,不断完善相关立法和政策体系。

2、集体建设用地:突破控规,增加供给

在上海等一线城市,可以做公寓的集体土地大部分被规划控制掉了。想要动这些地,需要同级别人大常委会批准。这让集体土地入市的政策难以落实,需要政府提出切实可行的解决办法,有效增加集体土地供给。

控制性详细规划修改工作流程图:

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3、资产证券化:让评价主体回归资产本身

长租公寓一是长,意味着投资回收期长,存货周转长;另一个是租,即只租不售,不允许变现销售。加上其重资产属性,决定了长租公寓对金融有着较高的依赖度。过去房地产融资的逻辑首先是看抵押,其次看主体信用。而长租公寓多为非自持物业,没有抵押主体,或是非住资产,流动性差,甚至不能流动、不能抵押。因此目前长租公寓金融产品的发行主要靠主体信用来背书。

所以,我们看到目前行业内能成功发行类REITs、ABS等金融产品的企业多为主体信用较好的大公司,或是有第三方主体担保增信。这实际上缩小了融资主体的范围,将主体信用较低的中小企业排斥在外。这显然与行业发展现状不匹配。因此,行业的健康发展需要相关金融变革,以及配套政策的落地,如租赁权是否可以转移,流程是否可以简化等。让评价主体回归到资产本身。

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目前,长租公寓行业的信息化正在快速发展。智能管理系统,线上支付租金,以及智能门锁、电表等智能家居很快会成为标配。这不仅可大大降低长租公寓的管理成本,更重要的是通过管理软件与智能硬件的深度一体化,可使业主信息、租客信息、房态信息等全部实时可视化。这样,金融所需要的信息流、资金流的闭环将很容易形成,为资产本身的评价提供依据和风控手段,让长租公寓最终走向金融。