来源:创业家

从细分市场分析,分散式公寓可能在房源和房租方面遭遇“寒冬”。对于高端服务式公寓而言,或许将会迎来新的春天!

3月中下旬,全国多地楼市政策再度收紧:西安、成都、杭州先后出台摇号新规;长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房;深圳推行 “三价合一”政策;广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛;海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,房地产市场正在出现新一轮的短缺。

作为与房价息息相关的分散式长租公寓,在这一场楼市短缺中会遭遇什么样的变动呢?应该采取什么样的对策来应对这一状况呢?

杭州摇号买房、深圳三价合一 长租公寓市场会受何影响?-长租公寓网

两地购房新政影响大

近日,杭州住保房管局在其官方网站上发布:将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。具体办法将于近期公布。

在确保购房公平的同时,有部分意向购房人士也对此产生担忧:本来一些符合购房条件的人群并不愿意买房的,而现在一听说买房都要摇号凭运气了,大家都要来试一试,这样把本来就有较强上涨动力的楼市,变得更加失控。

同时,部分杭州房东已经对手中的二手房资源信心大涨,期待二手房摆脱当下部分房源价格倒挂(房源售出价格低于购入价格)的尴尬局面。

3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,正式落实“三价合一”政策。

所谓“三价”,指的是房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价。“三价合一”之前,购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价,从而实现高评高贷。“三价合一”实施后,3种价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。“三价合一”政策直接导致购房首付增加以及税费增加,增加购房成本。

目前国土局网签备案价一般是实际成交价的7-8成,如果以此计算贷款额度,那首套房最多只能贷到实际成交价的5成。

此前一天,深圳不少房产中介一直加班至深夜12点,以应对紧急刷卡买房的购房大军。

政策出台前一周,深圳二手房成交井喷,环比上涨翻倍。在短暂的井喷之后,深圳多家机构预测,二手房市场将遇冷。与此同时,由于限价政策的严厉执行,深圳新房价格已连续18个月环比下跌,未来新房二手房价格走势将趋于一致。

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新房与二手房价涨价跌?

目前出台购房限制政策的多在一些开盘不足,需求却很大的城市。比如深圳,供给一直偏小,但人口增量几十万人一年。

同样,杭州、成都实际可以供应的面积、在建施工面积要比深圳大很多,但开盘节奏、开盘量却比较紧张。而这两个城市,人口年增量基本在2017年均位列我国前十。

严跃进认为,供应短缺与目前因政策调控而产生的需求复苏,使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加,但按照房地产开发和销售周期,尚不足以马上缓解这一局面。需求端的复苏态势,加剧了供需关系的紧张。

以“三价合一”短期对市场的影响来看:重庆、成都等已执行“三价合一”新规的城市,实际首付从最低三成,上升至约五成,均出现了短期交易量下降和房价下跌等情况。

链家、中原等机构人士均指出,在政策出台前突击买房之后,短期二手住宅市场的波动幅度将会加大,对购房者的信心将产生一定影响,加剧市场的观望氛围。而成交量如果持续下滑,将会导致二手房价格实质性下跌。

对于长租公寓影响的4大猜想

尽管众多业内人士表示房屋租金主要以收入以及物价涨幅相关。仅以杭州为例,城中村改造以及棚改拆迁之后,拆迁户手中持有大量补偿款,此时房市为卖方市场,房价一路上涨。与此同时廉价房源减少,租金进一步上扬。房价与房租仍有千丝万缕脱不开的干系。因此,仅从以下几个方面猜想本次调控将会对长租公寓有何影响:

(1)房源租金上涨

作为分散式长租公寓的基石,房源价格的上涨必定会对租金上涨有一定的影响。“荣辱与共”这个词,在房价与租金的身上同样适用。所以公寓运营商在接下来的日子里,为了扩展规模,在获取房源方面或将投入更大的资金!

(2)分散式公寓房源紧缺

当投资客的脚步被大幅度限制,用于投资闲置的房源将会大量减少,新入手的新房以满足刚需居住为主。长租公寓拿房难,将不仅仅是集中式公寓的痛点,以后也将会成为分散式公寓的痛楚。

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(3)租房人群增加

对于不少的刚需置业者来说,购房新政同样也是置业道路上的一块绊脚石。以杭州为例,先前是两年的社保缴纳为条件,现在则多出了摇号购房。倘若摇号几率与杭州车牌号类似的话,那么很大一部分意向购买新房的人群将面对长时间的租房生活。长租公寓将迎来新的一批租客,而如何满足这一类家庭用户的需求,则成了运营商需要重新思考的问题。

(4)高端及服务式公寓需求上涨

根据西安市网信办官方微博“西安发布”的一组数据,3月22日至3月25日4天里,西安共迁入落户人口近1.7万人,其中研究生以上学历445人、本科学历6559人。今年第一季度,西安迁入人口已达到244978人,接近去年全年迁入人口25万的总量。

此外2017年深圳、广州,分别实现了61.99万人、45.49万人的常住人口增长。近些年,深、广一直维持了较高的增长。杭州、长沙、重庆,都是常住人口增长也接近30万。

各省市为了大力引进人才,近些年不断出台各类人才红利,并提供住房补贴或人才公寓等形式来满足这一类人群的住房需求。但限于对租房市场以及居住的需求了解,政府筹建的人才公寓往往并不能够满足绝大多数人才的需求。

此时,恰好是服务式公寓入场的最佳时机,通过便捷的租房服务,完善的各类设施来吸引这一类对居住环境有高要求的人才群体。

综上所述,以杭州领衔的各城市住房限购政策,势必会对长租公寓市场带来巨大影响。从细分市场分析,分散式公寓可能在房源和房租方面遭遇“寒冬”。对于高端服务式公寓而言,或许将会迎来新的春天!